1.2万亿化债落地！房企告别"展期拖延"，靠"真削债"闯重生之路

  

　　来源：楼界杂谈

　　2025年的房地产行业，正以史上最强力度推进债务风险出清。中指研究院权威数据显示，截至12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元 。更关键的转变在于，化债思路已从“以时间换空间”的被动展期，全面转向实质削债，多组核心数据清晰勾勒出行业从“债务减负”到“经营重生”的转型路径。

　　|从展期到削债：平均削债率超50%

　　此前房企化债多依赖展期缓冲，但2025年的数据印证了行业逻辑的根本转变——实质削债成为主流，多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业更是达到70%的高比例 。这意味着债务压力不再是“延后偿还”，而是真正实现“规模缩减”。

　　头部房企的化债数据极具风向标意义：

　　融创中国以全额债转股方案实现96亿美元境外债清零，削债比例达100%，预计减少近600亿元偿债压力，成为大型房企境外债清零首例。

　　旭辉控股境内外债务重组同步落地，涉及境外债本息81亿美元（约567亿元），削债比例67%，境内债削债超50%，有息负债总额将从842亿元压降至500亿元左右。

　　碧桂园境外债削债比例约66%，境内债削减近50%，通过债务结构优化实现财务压力实质性缓解。

　　金科股份以司法重整方式创下1470亿元的行业最大重整纪录，通过多元方案妥善解决8400家债权人的债务问题。

　　截至2025年末，已有融创、碧桂园、旭辉等8家企业完成境内及境外债重组，中梁、当代等企业完成境外债重组，佳兆业、世茂等企业境外债重组获批，化债进程呈现“批量落地”态势 。

　　|组合化债显效：市场化与司法双行

　　1.2万亿元化债规模的落地，离不开多元化工具的精准应用，数据见证不同路径的实践成果：

　　市场化协商路径中，融创的全额债转股方案获得98.5%的债权人支持，债务金额支持率达94.5%，剩余8.58亿港元贷款通过“展期+配发新股”闭环解决，大股东更以4.5亿美元无息借款转股绑定利益。

　　司法重整路径里，金科历时两年半推进重整，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转，实现“现金+股票+信托受益权”的综合清偿。

　　旭辉通过境内债现金回购实现高效化债，以2.2亿元回购资金完成首批11亿元债务化解，现金回收、债转股、以资抵债等组合工具的应用，让其未来两年无需支付境内债本息。

　　|保交付+轻资产：修复房企造血能力

　　化债不是终点，可持续经营才是核心。一系列数据显示，完成债务重组的房企正加速恢复“造血”能力：

　　保交付方面，2025年1-11月金科已交付1.43万套住宅及商业项目，交付面积达220万平方米 ；融创2022-2024年累计交付超66.8万套，2025年计划交付6万套以完成保交付收官 ；2025上半年55家房企累计交付超50万套，龙湖、中海等企业交付满意度保持高位。

　　轻资产转型成效显著，瑞安房地产2025上半年核心溢利同比增长144%至2.63亿元，新增3个轻资产项目，其中上海“永新里”项目货值有望超300亿元，合约物业销售额同比增长457%达34.73亿元 ；融创成立而今管理聚焦不良资产盘活与城市更新，碧桂园发力智能建造领域，2025年前三季度TOP20房企代建新增签约建面同比增幅达31%。

　　销售端呈现结构性亮点，瑞安房地产上海翠湖天地六和项目联排别墅预售一周内售罄，2025上半年上海单套总价3000万元以上高端住宅销售面积达31.3万平方米，全国每10套顶级豪宅有近6套出自上海。

　　|债务出清后：房企转向质量发展

　　1.2万亿元化债背后，是行业发展模式的深刻变革。数据显示，房企正逐步告别高杠杆扩张：旭辉有息负债规模将回落至2017年水平，债务结构从“短期高息”转向“长期低息” ；瑞安房地产坚守现金流稳定原则，通过轻资产模式扩大规模而不推高杠杆率。

　　中指研究院企业研究总监刘水指出，债务重组解决了“存量”问题，而2025年保交付压力持续减轻、轻资产赛道增速显著等数据，印证了行业正从规模扩张转向质量发展 。未来，资产运营精度、轻资产变现能力与新赛道探索深度，将成为房企核心竞争力的关键指标。

　　万亿化债落地不是行业故事的结尾，而是以数据为支撑、以转型为内核的新起点。随着债务风险逐步出清、经营模式持续优化，房地产行业正朝着更稳健、更健康的方向前行，在城市更新与民生保障中重构自身价值。