没花完的物业费还能返还？成都一小区返还结余物业费940余万元

7月25日，成都市金牛区保利两河森林小区的业主委员会办公室内人头攒动，不少业主排队登记信息，等待领取一笔特殊的“红包”。

不久前，该小区业主委员会发布通知，决定向全体业主返还累计7年半的物业费结余941.9万元。这笔资金来自小区自2017年交房至2024年底的物业费滚动结余，是成都近年来规模较大的业主集体收益返还案例之一。物业费为何还有结余？川观新闻记者来到该小区实地探访。

940余万元结余款从何而来？

“这笔钱不是‘意外之财’，而是业主应得的共有收益。”该小区业主委员会负责人赵高伟介绍，941.9万元的结余款源于小区物业费未使用完的部分，这笔资金此前由物业代持，其归属本就为全体业主，业主委员会成立后，经过与物业公司多番协商沟通，最终推动返还方案落地。

目前，我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，主要有“包干制”和“酬金制”两种。保利两河森林小区采取的就是“酬金制”。根据该模式，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担，年度结余则滚动计入下一年度。

而“包干制”则是业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担，因此不存在结余这一情况。

据介绍，自2017年交房后，该小区物业费与车位管理费年收入接近1000万元。由于初期入住率不高，物资消耗较少和人员配置成本相对较低，同时，资金管控策略得当，历年累计形成了这笔结余。

结余年年有，为何现在发？记者采访了解到，成都推行的“双晒”制度（晒收支、晒服务）是资金透明化的关键。该制度专为解决物业服务信息不对称、收费不公开、质价不符等问题而设。业委会正是凭借“双晒”的支撑，要求物业全面公开收支明细，并逐项核对历年账目，最终锁定了这笔高达941.9万元的结余资金。

物业费是否定价过高？

“物业费的定价是否过高？”面对记者的提问，赵高伟直言这是小区物业和业主的矛盾核心。

“业主普遍认为费用与服务不匹配。”赵高伟举例，该小区物业费分为三档，6元/平方米、5.5元/平方米和3.5元/平方米，对应不同业态，而部分业主反映，小区物业费显著高于周边小区，但公共区域维护、安保巡逻等服务质量却未能匹配价格的标准。

价格是如何确定的？赵高伟介绍，这一定价源于开发商前期招投标结果，而当时成都对前期物业收费尚未实行政府指导价，酬金制也无需备案，导致物业费的定价缺乏监管。

为此，业委会自成立以来便与物业展开多轮谈判，要求降低费率并重新签订合同。“我们计划在今年8—9月完成合同谈判或公开招聘新物业，目前已启动业主大会表决流程。”赵高伟介绍，下一步将推动新物业合同签订，力争将物业费调整至“合理区间”。

兼职团队零薪酬运作

在现场，记者见到了前来登记的业主赵伟栋，此次返还物业费他将获得9000余元，“以前根本不知道物业费有结余，更没想过能拿回来。”赵伟栋感慨道，业委会帮我们把“糊涂账”算清了，这种透明化管理让大家住得更安心。

在这场“资金保卫战”中，业委会的角色尤为关键。这支由在职人员和退休居民组成的兼职团队，没有领取一分钱津贴，却承担了政策研究、账目核对、业主沟通等大量工作。赵高伟笑称，团队成员放弃了不少个人时间，但看到小区面貌改善、业主满意度提升，“一切都值了”。

而此次返还事件并非孤例。记者了解到，重庆、武汉、西安等城市近年均出现小区物业费调整或结余返还案例。

目前，保利两河森林小区已有超过半数的业主完成返还登记，资金将通过银行转账陆续到账。赵高伟说：“我们希望把经验分享给更多小区，让业主权益保障不再是‘少数人的战斗’。”

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