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界面新闻编辑 | 李慎
6月19日下午，深圳迎来了今年第二宗涉宅用地出让，位于龙华区民治街道的A817-0619地块，土地面积10898.05平方米，起拍价8.27亿元。
虽然是一宗“迷你”宅地，但拍卖当日吸引了中铁、绿城、招商、龙华建设、国贸、中能建、联发、中海等8家房企参与竞拍，竞争十分激烈
最终，在历经65轮角逐后，由联发集团以12.12亿元斩获，折合楼面价约44559元/平方米，溢价率达到了46.6%。
“该宗地的高溢价成交，反映了联发对龙华核心地段的长期价值认可，联发集团的竞得，也标志着其进一步深耕深圳市场的战略布局”，中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对界面新闻表示。
“小而美”地块
此次出让的A817-0619的宅地位于龙华新城核心区，佳民路与民塘路交叉口北侧，地处红山-上塘黄金走廊。从高空俯瞰，地块呈现独特的三角形状，夹在金地上塘道二期超高层住宅与隔圳新村城中村之间。
交易信息显示，该地块面积10898.05平方米，规划建筑面积27200平方米，容积率仅2.5，是深圳近年来出让住宅地块中少有的低密度用地。
根据规划，项目将建设2.66万平方米住宅、500平方米商业及100平方米物业服务用房，车位配比为1：1.34。
地块的吸引力远不止于物理参数。
从配套设施来看，其1公里范围内，有深圳地铁4号线、6号线两条线路交汇，周边还有星河COCOCity、华南首家Costco等商业配套环伺，还有龙华实验学校、龙华区中心医院等优质公共资源密集分布。
更令开发商心动的是政策端给予的利好。A817-0619地块未设置销售限价，允许开发商自主定价；且户型设计无“70/90”限制（即不要求70%以上户型小于90平方米），可根据市场需求开发改善型大平层；同时，无保障房配建要求，住宅和商业均允许分割转让。
另外，值得关注的是，该地块也是深圳响应住建部《住宅项目规范》的首批出让地块之一。
今年5月1日，《住宅项目规范》正式实施，其中要求住宅项目按照容积率不超过3.1，高度不超过80米执行。
“地块的低容积率、灵活开发条件及周边成熟配套，为未来项目提供了较大想象空间。未来可通过‘居住+商业+产业’联动，提升区域综合竞争力，成为深圳中部发展轴的标杆项目，推动龙华区从‘刚需聚集地’向‘改善型住区’转型”，孙红梅指出。
价格方面，根据乐有家研究中心数据，地块附近5-6月二手房成交均价为：金地上塘道一期52769元/平方米，金地上塘道二期53654元/平方米，星河传奇67833元/平方米。当前附近在售的新房折后价，深业颐樾府约6万/平方米起，高楼层则在6.7-6.8万/平方米。
从深圳市场来看，联发的此次布局也有其考量。
此前在2022年8月，联发集团曾在A817-0619地块的相邻位置，以12.73亿元竞得了龙华民治街道A818-0479宗地，开发了“联发臻著雅居”项目。目前，该项目的新房售价约为6.2-6.4万/平方米。
地理位置上，此次联发新竞得的地块与已开发的联发臻著雅居仅一路之隔，这种相邻布局可共享施工资源、营销渠道及客户资源，形成品牌集聚效应。
从片区整体背景来看，两地块所在的“红山+上塘”片区，位于深圳刚需、刚改集中的龙华中心区。该片区自2008年以来大规模建设刚需盘，已经成为深圳中心区的后花园，再加上周围配套设施的日渐完善，深受福田、南山等溢出购买力的喜爱。
“从时间来看，前一批购房群体到了改善的时候了。因此，项目开发以后，不管是户型、设计、社区服务，都比存量小区的效率要高，会带动需求的释放，业绩确定性很强，这也是此次该地块有8家开发商抢地的原因”，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。
强势补仓
此次在深圳高溢价夺地并非联发的偶然之举，而是其战略布局的关键落子。
联发集团同建发房产一样，都是厦门国企建发股份旗下的地产平台，其业务主要聚焦于房地产开发、物业服务、代建业务及城市更新、产业运营等领域。
不过从业绩表现来看，近两年来受到房地产行业周期波动的影响，联发集团陷入到销售下滑、利润亏损的局面，而建发房产却遥遥领先。
根据建发股份公布的2024年财报，其房地产业务分部全年实现营业收入1845.84亿元，同比增长10.09%；实现归母净利润3.43亿元，同比增加1.52亿元，同比增幅79.33%。
其中，建发房产根据谨慎性原则计提37.09亿元存货跌价准备，实现“归母净利润”41.81亿元，为建发股份贡献了“归母净利润”20.21 亿元。
而联发集团根据谨慎性原则计提20.92亿元存货跌价准备，实现“归母净利润”-18.25亿元，为建发股份贡献了“归母净利润”-17.72亿元。
为打破这种局面，今年2月，联发集团启动了重大战略调整。
其撤销城市公司、合并新立四大事业部，并将6家城市公司直接调整为事业部，精简组织架构；同时董事长一职，也由建发集团的“老将”王文怀接替，王文怀此前曾担任过建发的投资部副经理、投资总监等多个职位，拥有丰富的投资经验。
彼时，业界就有声音指出，在此次架构调整后，联发集团将在投拓领域发力，将资源聚焦在核心区域的优质项目中去。
而联发近期的动作也印证了市场的猜想。
就在19日拿下深圳龙华地块后，紧接着在6月20日，联发又以41.68%的溢价率，竞得了上海浦东曹路多用途组合用地。
据悉，该地块包括1幅住宅地块+1幅其他商服用地，毗邻金海湿地公园，周边竞品较少，南侧的象屿联发金海汀雲台五开五罄，每次均触发积分，总共620套房源已售完，销售均价63823元/平方米。
当日竞拍共吸引了象屿、安徽高速、联发、国贸共4家房企参与竞价，在经过67轮竞价触发中止价，4家竞买人全部参与竞“高品质建设”指标，最终由联发集团以21亿元+装修标准4500元/㎡+公共服务设施5220㎡+高端人才住房配建比例2%拿下，成交楼面价33957元/平方米，溢价率41.68%。
值得一提的是，该地块也是上海自2024年8月实行“双高双竞”政策以来第二幅进入第二轮竞价的地块。
宅地供应提速
近期，深圳土地市场供应正显著加速。
中指研究院统计数据显示，截至目前，深圳2025年新增涉宅用地供应总规划建筑面积约46.8万平方米，同比大幅增长116%，已达到去年全年宅地供应量的47%。
除此次出让的A817-0619地块外，深圳还有三宗已挂牌但尚未出让地块，分别位于光明区光明街道、龙华区民治街道和前海合作区南山街道，总起始价约48.36亿元。
从地块情况来看，这几宗宅地均呈现“小而美”特征。
比如，位于前海的T201-0232地块，土地面积为8287.15平方米，建筑面积25600平方米，规划容积率约3.1，土地使用年限70年，挂牌起始价11.58亿元。
“近期，不仅是深圳，热点城市土地出让均呈现小型化、中心区趋势，这样的地块需求较为确定，且利润确定性也较强”，李宇嘉分析指出。
主要原因在于，一方面当前市场变化快，包括新产品的户型设计、定价等都在变化、升级比较快；另一方面是需求可选择范围比较广。只有小地块才能满足尽快开发、尽快销售的需求，也可以尽可能消除行业周期波动下的不确定性。
从全国范围来看，当前土地市场的成交规模延续“量缩价涨”态势。
克而瑞数据显示，5月份，全国土地成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12%，连续5个月建面回落而金额上升；平均溢价率达到7.2%，环比下降了1.9个百分点，但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢价地块，一线城市平均溢价率达到13.7%，市场分化显著。
展望后市，克而瑞认为，接下来土地市场将延续控量去库存趋势，优质宅地的供应占比有望持续提升。
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