北京通州法院：住房租赁案审理面临三大挑战，疑难案不断出现

住房租赁案件审理面临三大挑战，新型、疑难案件不断出现。

9月24日，北京通州法院通报2022年至2025年6月期间住房租赁案件审理情况并发布《北京市通州区人民法院住房租赁案件审判白皮书（2022-2025）》（以下简称《白皮书》）。

白皮书显示，伴随着城镇化进程加快与租赁需求持续释放，住房租赁新型案件、疑难案件不断出现，案件审判难度大幅提升。

数据显示，2022年1月至2025年6月，通州法院共受理案由为房屋租赁合同纠纷的案件8510件，审结8242件，案件数量逐年稳步增长。在审结的案件中，住房租赁案7864件，占比达95.41%。

白皮书指出，在住房租赁案件中，批量案件频发，但相关诉讼主体的诉讼地位相对固定，涉及中介公司参与诉讼的案件，中介公司多为被告。2022年至今，中介公司为被告的案件5617件，占比达71.42%。

“诉讼请求是争议焦点的集中体现，在房屋租赁合同纠纷案件中当事人的诉讼请求主要集中于租金、押金、违约金、合同解除、水电费、清洁费、装饰装修、房屋腾退等内容。”白皮书指出，随着经济发展，诉讼请求的类型亦趋多元化、复杂化，比如在中介公司托管租赁的案件中，可能涉及甲醛房认定、群租房认定、租金标准认定、押金退还、房屋腾退、违约金支付等等。通常情况下，案件中多诉求是常态，单诉求为例外。

白皮书认为，诉讼请求的多元化、复杂化直接导致房屋租赁合同纠纷的调撤难度提升。一方面，中介公司“爆雷”现象频发，引发群体性诉讼，且难以实质化解。另一方面，诉辩双方“对抗”表现显著。租赁双方因长期未达成一致意见，且涉及腾退交房等问题，矛盾逐渐激化，在诉讼中的对抗情绪较为激烈。

通州法院审判委员会专职委员陈汉东分析指出，随着住房租赁市场进一步回暖，新型、疑难案件不断出现，住房租赁案件审理面临三大挑战：一是诉讼主体不适格，程序空转提速难。确定住房租赁合同案件的诉讼主体，一般应遵循“合同相对性”原则，即合同当事人一方基于合同应向合同相对方提出请求或提起诉讼，但在审理中当事人由于认识有误或法律意识淡薄等原因，屡屡出现主体不适格的问题，不利于矛盾纠纷的实质性化解。二是合同违约类型多，违约责任判定难。确定违约方及其违约责任是住房租赁案件中的重要部分，因实践中当事人的违约行为形式多样且程度不一，对于违约责任的判定，法院需根据不同案件中的具体情形分别认定。三是合同解除不规范，解约后果处理难。住房租赁案件中，合同解除后易引发免租期租金扣减、装饰装修物处理及居住主体腾退等一系列问题，若当事人的解除行为不规范，极易引发后续纠纷。

比如，在涉群租案件中，出租人在与承租人初步达成租赁意向或正式签订租赁合同后，擅自更改房屋结构，责任如何承担？

典型案例显示，朱某与尚某相约看房，看房时涉案房屋结构为三室一卫，双方亦在看房时多次确认了房屋结构为三室一卫，并最多承租给三个人。确定房源后尚某通过微信提交了定金。在交房签合同时尚某从朱某拍摄的视频中发现房屋内多出一房间（暗间），现在房屋结构变成四室一卫，朱某亦表示后续会按照四室出租。尚某认为涉案房屋涉嫌违法群租，故要求朱某退还2100元定金。

通州法院经审理认为，尚某看房时该套房屋（包括厅卧在内）共计三个卧室，在尚某支付定金后，该套房屋餐厅被隔断为第四个卧室，该套房屋内共计四个卧室，构成租赁房屋的重大变更，现房屋租赁合同未实际签订和履行，朱某应承担缔约过失责任，尚某据此要求朱某退还定金2100元，具备事实及法律依据，本院予以支持。一审宣判后，朱某提起上诉，二审法院维持原判。

“在该案中，房东在租客支付定金后，擅自改变房屋结构，将餐厅变为卧室，属于租赁房屋进行了重大变更，房东应承担相应责任。”法院在阐述案例典型意义时认为，一方面，《住房租赁条例》明确，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积亦应当符合当地行政机关规定的最低标准。而擅自改变房屋结构，应当符合上述规定。另一方面，达成初步租赁意向时若对房屋状态进行了确认，擅自改变房屋结构，亦属于违约行为，应当承担缔约过失责任。